정부의 주택정책 변화와
그에 따른 제문제 검토

배경

I. 정부의 주택정책 방향
■정부의 주택기조 및 정책
○정부의 주택정책 기조
- 정부의 주택정책 기조는 주택시장 활성화를 통한 경기부양에 초점을 맞추고 있으며 결국 전·월세 문제도 매매활성화를 통하여 해결하고자 함.
- 실제 고도 성장기에는 매매시장과 임차시장이 서로 연결되어 있어 매매시장의 활성화가 임대차시장을 안정화시키는 동력이 되었음.

■정부 주택정책에 대한 평가
○매매활성화 정책의 한계
- 과거 경기가 좋을 때에는 매매활성화가 임대차시장의 안정에 기여하였으나 저성장이 본격화 되면서 매매시장은 포화상태에 이름.
- 공급과잉, 거래정체, 가격정체 등이 발생하는 상황에서 더 이상 매매활성화가 임대차 시장의 안정을 도모하고 주택시장의 불안요소를 제거할 수 없음.

○하우스푸어의 양산과 가계 가처분 소득의 감소
- 지속적인 매매유도 정책과 부동산 시장 규제입법의 폐지·완화가 주택 거래 시장에 훈풍을 가져오고 있지만 아직까지는 시장이 회복되었다고 보기 어렵고,
- 임차수요를 무리하게 매매수요로 전환하는 것은 또 다른 “하우스푸어”를 양산하여 우리 경제의 뇌관으로 작용될 우려.
- 더욱이 매매활성화 우선 정책으로 인한 월세 가속화는 가계 가처분 소득의 감소를 가지고와 소비를 위축시키고 우리경제의 발목을 잡을 가능성.

○임차인에 대한 현실적 지원정책 부재
- 주택시장을 크게 임대인과 임차인의 관계로 본다면 매매활성화를 통하여 임대인을 지원하듯이 전월세 대책을 마련하여 임차인을 보호하여야 하지만 정부는 임차인에 대한 현실적인 지원방안을 내놓고 있지 못함.
- 특히 전세에서 월세로 전환되는 시장의 흐름을 읽고 선제적인 대안마련이 필요하며 전월세는 주거복지 차원에서 접근할 필요.

Ⅱ. 주택임대차선진화 방안의 내용과 문제점

■주택임대차선진화 방안
○주택임대차선진화 방안의 내용
- 2.26일 정부는 “주택임대차선진화 방안”을 발표하여 기존 매매활성화 중심 정책에 변화를 보임.
- 대표적으로 리츠를 활용한 임대주택공급의 확대, 준공공임대주택에 대한 세제 및 금융지원의 강화, 임대소득과세 및 월세소득공제 현실화 방안 등의 내용이 담겨져 있음.
- 특히, 월세소득공제 현실화 방안 등은 월세化되어 가는 시장 현실을 인정하고 실제적 대책을 마련한 것으로 보이며 민간임대사업자 육성도 적극적으로 추진.
- 또한 3.5일 보완조치를 통하여 월세납부 時 세액공제, 월세소득자에 대한과세방침(영세 임대사업자는 유예 및 보호), 2주택 이상 고액 전세(3억원)에 대한 과세 등을 통하여 전월세 시장 투명화와 임차인 지원에 대한 강한 의지 표명.

○주택임대차선진화 방안이 가지는 의미
- 현재 신규 임대차계약의 약 절반이 월세로 이루어지고 있는 상황에서 임대차 보호법 등 각종 법률은 전세를 중심으로 다루고 있음.
- 이러한 시점에서 월세전환 추세를 인정하고 월세세입자를 보호하는 정책마련은 적절하며 더불어 공공임대의 한계를 인정하여 민간임대를 활성화하는 방안도 타당성이 있음.
- 또한 세입자를 위한 공제와 더불어 집주인의 임대소득에 과세하여 임대인과 임차인의 권리 관계를 어느 정도 대등하게 파악하려고 한 점은 진일보되었다고 평가.
- 다만, 소득공제의 혜택 대상에 저소득층이 제외되고 고소득 월세거주자에 집중되거나 임대인과세 부담이 임차인에게 전가되는 등 내용상에 한계점이 있기 때문에 추가적 보완은 필요할 것.

○주택임대차 선진화 방안의 구체적 문제점
① 매매활성화 정책의 유지와 혼선
- 임차인 보호를 위한 실질적인 지원책을 마련하고 있으나 여전히 정부여당은 재건축에 대한 대폭적인 규제완화, 재건축초과이익환수제도 폐지, 다주택 소유 조합원 분양권 확대 등 매매활성화 정책을 강조.

- 또한 주택매매를 유도하였으나 다시 임대사업자에게 과세 하는 등 시장에 대한 정책 혼선 발생.
- 재건축사업 활성화와 같은 경기부양 사업과 임대차시장 안정화 방안 등이 두서없이 혼재되어 시장에 불안을 야기.
② 확고한 부동산정책기조 확립과 로드맵 제시 부재
- 부동산 시장상황 변화에 임기응변식으로 대응할 것이 아니라 부동산 철학을 가지고 공개적이고 투명한 로드맵을 제시하여야 시장이 자연스럽게 반응할 것.
- 하지만 박근혜정부 초기부터 부동산 정책기조 제시 및 구체적 실행방안이 부재하고 오로지 MB 정부의 정책 답습.
③ 임대소득 과세에 관한 형평성 문제 야기
- 정부안은 현재 2주택이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하인 경우에 단일세율 14%로 소득세를 분리과세하고 세법상 사업자 등록의무 면제.1)
- 이러한 과세방식은 현행 금융소득분리과세체계에 상응하도록 설정하였는데 시행시기를 2년 후로 연기한 문제.
- 또한 다른 소득이 없는 2,000만원 이하의 임대소득자나 금융소득자에게는14%의 세율이 너무 높음.2)
- 한편 다른 종류의 높은 소득을 가진 납세자가 임대소득(금융소득의 경우도 마찬가지)을 가진 경우는 세율이 너무 낮음. 즉, 38%의 최고세율과 비교하여 보았을 때 큰 격차를 가지고 있음.
- 더불어 임대소득에 대한 필요경비 45%이면 적절한 수준인데 60%의 필요경비율을 인정하는 것은 과도한 특혜이고 금융소득과 비교하여 필요경비에 추가하여 기본공제 400만원을 제공할 근거가 없음.
④ 월세세입자에 대한 지원책 미비 및 대안 부족
- 임대소득에 대한 과세는 지하경제 양성화 측면에서 목적과 내용의 타당성이 존재하지만 다른 측면에서 월세세입자에 대한 지원책은 전무.
- 즉, 임대차 선진화 방안의 취지가 임대소득에 대한 과세강화를 통하여 월세인상을 간접적으로 통제하고 월세에 대한 공제확대를 통하여 세입자의 부담을 완화하는 것인데 공제확대 방안 이외에 뚜렷한 지원이 없음.

- 더욱이 임대소득의 노출로 인하여 임대인은 세금부담을 월세인상으로 세입자에게 전가할 위험이 있음에도 이러한 임대료 인상을 제어할 수 있는 월세인상률 상한제와 같은 제한 수단이 없음.

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1) 3주택 이상자 또는 주택임대소득 2,000만원 이상자는 종합소득과세.
2) 근로소득의 경우 각종 공제로 인하여 14%정도의 실효세율은 소득 1억원 대에서나 가능.

Ⅲ. 주택관련 새정치민주연합의 정책 대안
■확고한 주택정책 기조
○임대인과 임차인이 조화를 이루는 합리적 주택정책 방향제시
- 주택시장을 인위적으로 규제하는 조치는 주택시장을 침체시키고 효과가 한정적이기 때문에 부동산 규제완화를 통하여 자연스럽게 매매거래 활성화가 이루어지도록 하는 것은 타당.
- 다만, 빚을 내어 주택을 구매하는 것은 가계부채의 규모를 늘리며 종국적으로 우리경제를 위태롭게 하기 때문에 가계부채를 늘리는 정책에 대해서는 비판적 태도 견지.
- 더불어 과도한 부동산 투기 유도정책 및 입법은 명확한 반대 입장 표명.
- 결론적으로 시장의 흐름에 따른 자연스러운 주택가격 연착륙을 유도하고 연착륙이 완료될 때까지 전월세 임차인에 대한 다양한 주거정책을 지원한다는 원칙의 확립과 실천.

■구체적 정책대안 제시
① 공공임대주택의 공급을 늘리되 부족한 부분에 대해서는 민간임대차 시장을 활성화하여 공급량을 늘리는 것이 필요.
- 우선적으로 저렴한 임대주택을 공급하는 임대사업자를 나쁘게 볼 것이 아니라 저렴한 임대주택 공급을 통하여 사회에 기여하는 “시장참여자”로 보는 인식확산.
- 더불어 등록을 유도하는 방향으로 임대차 등록제를 시행하되 과세로 인하여 갑작스러운 부담이 늘어나지 않도록 임대소득 크기나 주택 유형에 따라 차등화 하거나 사회보험료 부담 완화와 같은 특례조치 시행.
- 임대차 등록제로 제도권 하에 들어온 임대사업자에게는 각종 세제혜택을 포함한 인센티브를 제공하여 자연스럽게 등록률을 향상시켜야 함.
- 그리고 민간 자본을 투입하여 준공공임대주택을 건설하는 경우 외국의 사례(예: 프랑스의 뒤플로법, 미국의 LIHTC)에서와 같이 장기간의 세액공제를 통하여 투자자금을 회수하도록 돕고 4~5%의 안정적인 수익을 주되 건설된 주택은 저소득층에게 우선적으로 지원되도록 함.
- 또한 준공공임대주택 건설 사업이 안정적인 수익률을 보장한다면 국민연금과 같은 공적자금의 투자 사업으로 활용 가능.

② 임차인의 인간다운 생활을 위한 주거권보장 정책의 시행
- 일정한 요건 하에 전세금의 30%까지 지원해주는 서울시의 전세금지원형 장기안심 주택제도의 전국적 확대.
- 집주인의 동의 없이도 세제혜택을 받을 수 있도록 실효성 있는 월세 소득공제 방안의 수립 및 시행.
- 계약갱신청구권을 보장하고 전세에서 월세로 전환하는 경우 월세전환율의 적정선·중재안을 법제화하여 임차인의 권리보호.
- 각 지자체별로 임대차 분쟁조정위원회를 설치하고 표준임대차 계약서를 사용하는 등 임대인 및 임차인에 대한 다양한 공적서비스 제공.

③ 주거복지 내실화와 전달체계의 개선
- 공공임대주택의 경우 물량 공급의 증가도 중요하지만 적절한 수준, 적당한 지역에 활발히 공급하도록 하는 것이 더 중요하기 때문에 기존 주택매입방식을 활성화하고 공공임대주택 대기자제도를 도입하여 예측가능성을 높일 필요.
- 또한 임대료 보조제도가 졸속으로 도입되지 않도록 시범사업을 내실화하고 단계별로 확대하는 전략 수립.
- 장기적으로 공공임대와 임대료 보조의 대상, 운영방식에 대한 종합적인 계획을 마련하고,
- 주택시장 성숙기에 부응하는 “주택정책 지방화”를 추진하여, 이 차원에서 LH를 비롯한 지방공공주택 공급기관(예를 들어, SH공사, 인천도시개발공사, 경기도시개발공사)의 역할을 재정립하여야 함.

♣ 글의 내용은 집필자의 의견이며, 민주정책연구원의 공식 견해가 아님을 밝힙니다.